”Apakah akan jatuh seperti Jepang?” ... Pasar real estat Korea memiliki struktur yang sangat berbeda = media Korea

Setiap kali pasar properti Korea berfluktuasi, ada satu contoh yang sering disebutkan: gelembung properti Jepang. Beberapa orang bahkan mengklaim bahwa "Korea akan mengalami resesi jangka panjang seperti Jepang."
Namun, melihat data aktual, pasar Korea secara struktural berbeda dari Jepang, dan tren pasar berkembang ke arah yang sama sekali berbeda.
Untuk memahami kemerosotan jangka panjang Jepang, pertama-tama kita harus mencermati struktur populasinya. Populasi Jepang telah menurun selama 30 tahun terakhir, dan kota-kota di daerah tersebut mengalami peningkatan populasi yang menua dan arus keluar kaum muda.
Hal ini menyebabkan anjloknya permintaan perumahan. Jumlah rumah kosong meningkat pesat, dan infrastruktur untuk kehidupan sehari-hari pun melemah. Namun, Tokyo berbeda. Kawasan ibu kota, pusat keuangan global dengan konsentrasi kantor pusat perusahaan yang tinggi, telah mengalami arus masuk penduduk yang stabil.
Jumlah penduduk di negara ini meningkat, dan harga sewa serta perumahan terus meningkat. Korea Selatan pun mengalami hal serupa. Populasi di seluruh negeri mulai menurun, tetapi konsentrasi penduduk di Seoul, Gyeonggi, dan Incheon justru meningkat.
Wilayah ibu kota, dengan kombinasi lapangan kerja, jaringan transportasi, serta infrastruktur pendidikan dan budaya, merupakan pendorong permintaan perumahan, sama seperti Tokyo. Oleh karena itu, sulit untuk membenarkan pasar perumahan jangka panjang ala Jepang di Korea hanya karena penurunan populasi.
Sulit untuk memastikan bahwa Jepang akan mengalami resesi. Setelah ekonomi gelembung runtuh, pasar merosot akibat kombinasi kelebihan pasokan dan suku bunga negatif. Pasokan perumahan yang berlebihan, sementara permintaan menurun, menyebabkan harga melonjak.
Namun, kekurangan pasokan menjadi masalah di Korea. Jumlah penghuni apartemen baru di wilayah Seoul menurun, dan pasokan apartemen diperkirakan akan berhenti antara tahun 2026 dan 2027.
Diperkirakan akan terjadi apa yang disebut "jurang hunian". Kombinasi pembatasan harga, keterlambatan persetujuan dan perizinan, serta kenaikan biaya material akan menyulitkan penyediaan perumahan dalam jumlah besar dalam waktu singkat.
Prefektur ini dengan cepat mempromosikan perencanaan terpadu, pelonggaran peraturan pembangunan kembali dan rekonstruksi, serta pengembangan penggunaan campuran di sekitar stasiun, tetapi akan memakan waktu yang cukup lama sebelum hal ini benar-benar mengarah pada peningkatan hunian.
Sebaliknya, hal ini lebih cenderung berperan sebagai faktor yang mendukung harga. Terdapat pula perbedaan dalam hal kebijakan. Di Jepang, terjadi gesekan antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah, yang menyebabkan kurangnya konsistensi dalam kebijakan.
Di sisi lain, Korea Selatan telah memperkuat dorongan pasokannya yang dipimpin oleh pemerintah pusat.
Sementara Jepang membiarkan pasar sendiri karena kegagalan kebijakan, Korea telah mengendalikan pasar melalui intervensi aktif.
Struktur pajak juga menunjukkan hasil yang berbeda. Di Jepang, pajak kepemilikan properti rendah, dan hampir tidak ada beban pajak yang terkait dengan kepemilikan beberapa rumah. Selama periode gelembung, pemerintah berupaya mencegah harga perumahan terlalu tinggi.
Di sisi lain, Korea telah memperkuat pajak kepemilikan real estatnya dengan menaikkan pajak real estat komprehensif, menjadikan harga yang tercantum menjadi kenyataan, dan mengenakan pajak transfer yang besar pada banyak pemilik rumah.
Hasilnya berbeda dari yang diharapkan. Alih-alih banyak pemilik rumah menjual properti mereka secara massal dan menyebabkan pasar anjlok, pembeli yang memiliki uang lebih dan investor yang ingin meraup untung justru berlomba-lomba membeli.
Faktanya, di wilayah seperti Gangnam, Bundang, dan Gwacheon, transaksi tetap berjalan sesuai harga yang diumumkan, dan pasar tetap stabil. Hal ini semata-mata karena pajak kepemilikan properti yang rendah akan mencegah spekulasi menjadi serius.
Artinya, kasus Jepang, di mana suku bunga sedang naik, tidak dapat disamakan dengan pasar Korea. Kebijakan suku bunga bahkan lebih jelas. Bahkan dalam situasi di mana Jepang perlu menaikkan suku bunga, Jepang tidak terikat oleh kendala politik maupun ekonomi.
Bank Korea telah mencoba menaikkan suku bunga dasar menjadi 3,5% antara tahun 2021 dan 2023, tetapi pemerintah belum memutuskan untuk menaikkan suku bunga dasar.
Meskipun menghadapi oposisi politik, Korea tetap mempertahankan kemerdekaannya dan memenuhi tanggung jawabnya untuk menstabilkan harga. Kini, Sistem Federal Reserve AS telah beralih ke penurunan suku bunga, dan Korea pun telah menurunkan suku bunga.
Saat ini kami sedang mempertimbangkan kapan penurunan akan terjadi. Yang menarik adalah, bahkan di Jepang, kami tidak dapat melihat situasi saat ini sebagai resesi jangka panjang. Per Juli 2025, indeks perumahan Jepang akan berada di angka 14.
Rata-rata sewa di 23 distrik Tokyo naik 6,1%, dengan rumah keluarga naik 7,5%.
Jumlah rumah terpisah yang baru dibangun dan terjual meningkat 222,7% dibandingkan tahun sebelumnya, dan harga telah naik selama 17 bulan berturut-turut. Di sisi lain, pasokan telah menurun selama 10 bulan berturut-turut, dan indeks biaya konstruksi untuk rumah beton bertulang telah meningkat.
Hal ini menunjukkan bahwa bahkan di Jepang, harga saat ini sedang naik baik untuk penjualan maupun sewa.
Tidak ada dasar untuk sekadar membandingkan gelembung Korea dengan Jepang dan menafsirkannya sebagai kejatuhan.
Perbedaannya adalah terdapat keadaan khusus seperti konsentrasi permintaan di wilayah metropolitan, penurunan hunian, dan dorongan kebijakan. Bahkan Jepang saat ini tidak sedang mengalami resesi jangka panjang, dan telah mempertahankan tren kenaikan untuk jangka waktu yang cukup lama. Gelembung properti Jepang
Kunci untuk memahami pasar Korea bukanlah ketakutan yang samar-samar, tetapi ketidakpastian nyata seperti permintaan di wilayah ibu kota, kenaikan tiba-tiba dalam tingkat hunian, dan perubahan kebijakan.